岡山で相続した実家を売るときの3,000万円特別控除｜空き家特例の主な要件と期限

空き家特例はどんな売却で使われる制度か

国税庁の案内では、相続または遺贈で取得した被相続人の住まいだった家屋とその敷地を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売り、一定の要件に当てはまるとき、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できるとされています。一般に「空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれている制度です。

親が一人で暮らしていた岡山の実家を相続し、誰も住む予定がないまま売却を考える場面で検討されることが多い制度です。ただし要件は、家屋の建築時期、相続前後の使い方、売り方、売却時期、売却代金、売る相手と多岐にわたり、ひとつでも外れると使えません。売り出してから気づいても取り返しがつかない要件もあるため、査定を依頼する段階で一緒に確認しておくのが現実的です。

この記事は、国税庁と岡山市の公式ページを2026年10月4日に確認した一般情報です。実際に適用できるかどうかや税額の計算は、税理士または税務署へ確認してください。相続登記など名義の手続きは司法書士の領域です。

対象になる家と、相続前後の使い方の要件

国税庁の案内で示されている家屋側の主な要件は、①昭和56年5月31日以前に建築されたこと、②区分所有建物の登記がされている建物でないこと、③相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと、の3つです。マンションの一室は②により対象外と考えておきましょう。

あわせて、相続の時から売却（または取壊し）の時まで、事業・貸付け・居住の用に使っていないことも求められます。相続後に親族が住んだり、短期間でも貸家にしたりすると対象から外れる可能性があります。荷物を置いたまま空けておくこと自体は、使い方の要件とは別の話ですが、判断に迷う使い方をしたときは税理士へ確認してください。

親が施設に入っていた場合については、国税庁の別ページ（No.3307）で、要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所し、入所後も家屋が被相続人の物品の保管などに使われ、事業・貸付けや被相続人以外の人の居住に使われていなかったことなどを条件に、入所前の住まいも対象になり得ると案内されています。岡山市の案内でも、平成31年4月1日以降の譲渡についてこの扱いが示されています。建築時期は登記事項証明書の記載などで確かめられることがあります。

売り方は3つ。耐震と取壊しの条件を比べる

国税庁の案内によると、対象になる売り方は大きく3つです。①家屋と敷地をそのまま売る場合は、家屋が耐震基準に適合している必要があります。昭和56年5月31日以前の建物は、そのままでは基準を満たさないことも多く、耐震改修をしたうえで売る形になることがあります。②家屋を取り壊してから土地を売る場合は、相続の時から取壊しの時まで家屋を使っていないこと、取壊しの時から売却の時まで敷地を建物や構築物の敷地として使っていないことが求められます。

③令和6年1月1日以後の譲渡では、売った時から売った年の翌年2月15日までの間に、買主が耐震改修を行うか取り壊した場合も対象になり得ます。売主が改修費や解体費を先に負担しなくてよい一方、要件の一部が買主の工事にかかるため、売買契約で誰がいつまでに何をするかを書面で取り決めておくことが考えられます。

どの形が合うかは、建物の傷み具合、接道や道路の状況、古家付きのまま買いたい人がいるかどうかで変わります。たとえば②を選んで先に解体すると、更地の期間に敷地を月極駐車場などに使うと要件に触れるおそれがある点にも注意が必要です。

売却期限の数え方と、日程の具体例

期限の要件は2つ重なっています。1つは制度そのものの期間で、国税庁の案内（令和8年4月1日現在法令等）では令和9年12月31日までに売ることが必要です。もう1つは個別の期限で、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売ることが求められます。

仮に、親が令和6年9月に亡くなった場合で考えます。相続開始から3年を経過する日は令和9年9月中の日で、その属する年の12月31日、つまり令和9年12月31日が個別の期限です。この例では制度の期間の終わりと同じ日になります。一方、仮に令和7年3月の相続であれば、個別の期限は令和10年12月31日まで届きますが、制度が延長されない限り、令和9年12月31日までに売る必要があることになります。制度の期間は改正で変わることがあるため、売却時点の国税庁の案内で確認してください。

逆算すると、相続登記、遺品の整理、査定、売り出し、買主との条件調整、③の売り方なら買主の工事期間と、意外に時間がかかります。年末は契約や引渡しの日程が詰まりやすいため、期限の年の夏ごろには売り出している状態を目安に段取りを組むと余裕が生まれます。

売却代金・相続人の数・売る相手・他の特例との関係

売却代金は1億円以下であることが要件です。国税庁の案内では、分けて売った場合や、他の相続人が同じ家屋や敷地を売った分も含めて判定するとされています。郊外の戸建てであれば多くは収まる水準ですが、敷地が広い場合や一部を先に売った場合は合計で確認しましょう。

令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、控除の上限が2,000万円になります。兄弟姉妹3人で共有相続し、そのまま共有で売る場面などが当てはまり得るため、遺産分割の段階で名義の持ち方を考えておく意味があります。名義の決め方は相続税や登記にもかかわるため、税理士や司法書士と相談しながら決めてください。

親子や夫婦など特別の関係がある人に売った場合は対象になりません。また、同じ被相続人の家屋についてすでにこの特例を受けている場合や、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例、収用等の特別控除など他の特例の適用を受ける場合も対象外とされています。相続税を納めた方は、取得費の特例とどちらを使うかの比較が必要になることがあるため、契約前に税理士へ相談しましょう。

特例を使う場合と使わない場合の税額の計算例

国税庁の案内では、譲渡所得は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額」で計算します。相続した家の取得費と取得の時期は、亡くなった親が買ったときの代金や時期をそのまま引き継ぐとされ、取得費が分かる場合は購入代金などを基に、相続時に相続人が払った登記費用なども含めて計算します。取得費が分からないときは、売った金額の5％を取得費にできます。

仮に、親が昭和50年代に建てた家を相続し、取り壊して土地を2,000万円で売った場合で考えます。購入時の書類が見つからず取得費を5％の100万円とし、売るための解体費150万円と仲介手数料など70万円の計220万円を譲渡費用とすると、譲渡所得は1,680万円です。特例が使えれば3,000万円の控除の範囲に収まり、課税される譲渡所得は0円になります。

特例が使えない場合、所有期間は親の取得時から数えるため長期譲渡所得となり、税率は所得税15％、住民税5％、復興特別所得税は所得税額の2.1％です。この例では所得税252万円、復興特別所得税約5万3,000円、住民税84万円で、合計約341万円となります。端数処理や他の所得との関係は考慮していない概算の一般情報です。控除で税額が0円になる場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。

別の仮定として、売却益がもっと大きく、譲渡所得が3,500万円になる場合を考えます。相続人が2人以下なら控除は3,000万円で、課税される譲渡所得は500万円です。令和6年1月1日以後の譲渡で家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は控除の上限が2,000万円となるため、課税される部分が増える可能性があります。人数による違いは手取りに直結するため、相続人の構成が決まった段階で税理士に試算を依頼しましょう。

岡山市の物件は確認書を取り、確定申告で手続きする

特例を受けるには、売った年の翌年に確定申告をし、一定の書類を添付します。国税庁の案内で挙げられている主な添付書類は、①譲渡所得の内訳書、②登記事項証明書など、③市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」、④家屋付きで売る場合の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し、⑤売却代金が1億円以下であることを示す売買契約書の写しなどです。

岡山市内の物件の確認書は、市の公式サイトで建築指導課空家対策推進室が申請先と案内されています。令和6年1月1日以降の譲渡では、家屋と土地を売る場合、家屋を取り壊して敷地を売る場合、売った後に買主が耐震改修または取壊しをする場合で様式が分かれ、それぞれ添付書類の一覧が用意されています。郵送で申請するときは切手を貼り宛先を書いた返信用封筒を同封し、提出書類は返却されないとされています。交付までの日数は確認したページに記載がなかったため、申告に間に合うよう早めに申請してください。

倉敷市や瀬戸内市など市外の物件は、それぞれの市の公式サイトで申請先と様式を確認しましょう。確認書の添付書類には、相続後に家を使っていなかったことを示す資料が求められることがあるため、電気・水道の使用状況が分かる書類などは処分せず保管しておくと安心です。

売り出す前のチェックと進め方

特例を前提に売却を考える場合、売主側で先に確認しておきたい点は次のとおりです。①登記事項証明書などで建築時期が昭和56年5月31日以前か、②相続開始の直前に親以外の同居人がいなかったか、③相続後に誰かが住んだり貸したりしていないか、④売却期限に間に合う日程か、⑤相続人の人数と、誰の名義で売るか、⑥そのまま売るか、取り壊すか、買主に工事を任せるか、⑦過去に同じ親の家でこの特例を使っていないか、相続税を納めて取得費の特例を検討しているか。

名義の整理（相続登記）が済んでいないと売買の手続きに進めないため、司法書士への依頼も含めて最初に段取りを組みます。次に査定を受け、売り方ごとに手取りの見込みを比べます。解体費や耐震改修費、買主に工事を任せる場合の価格への影響まで含めて比べると、判断がぶれにくくなります。

売り出し後は、買主との契約書に工事の分担や期限を書き込み、引渡し後は確認書の申請と確定申告へと進みます。特例が使えるかどうかで手取りが大きく変わることがあるため、税金を含めた見通しを税理士と確認したうえで売り出し時期を決めることをおすすめします。

手取りを左右する費用と、残しておきたい書類

税額の計算では、何を取得費や譲渡費用に入れられるかで結果が変わります。国税庁の案内では、譲渡費用は土地や建物を売るために直接かかった費用とされ、仲介手数料、売主が負担した印紙税、売るために行った建物の取壊し費用などが挙げられています。一方、修繕費や固定資産税など、資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用にならないとされています。相続後に支払った固定資産税や草刈りの費用は、売却益から差し引けないと考えておきましょう。

取得費については、親が土地や家を買ったときの売買契約書、建築の請負契約書、領収書が見つかれば、実際の金額で計算できます。見つからない場合は売った金額の5％を使うことになり、上の例のように実額より小さくなることがあります。遺品の整理では、通帳や権利証と一緒にこうした書類が保管されていることが多いため、処分する前に一度確認してください。

売却に向けては、①購入時・建築時の契約書や領収書、②相続登記の費用の領収書、③解体や耐震改修の見積書と領収書、④仲介手数料の領収書、⑤売買契約書、⑥相続後に家を使っていなかったことを示す光熱費の書類を、一つのファイルにまとめておくと、確認書の申請と確定申告の両方で役立ちます。

トリプルギブへのご相談

株式会社トリプルギブは、岡山市南区福吉町を拠点に、岡山市・倉敷市・瀬戸内市を中心とした不動産の売却相談に対応しています。ご相談をいただいた後は、物件の調査をもとに根拠のある査定を提出し、売却方針を明確にしたうえで仲介か買取かを確定します。

相続した空き家の場合は、建物の状態や接道、売却期限を踏まえて、そのまま売るか、取り壊すか、買主に工事を任せるかといった売り方の選択肢を一緒に整理します。公式CASEには、中古住宅や住宅用地などの取引実績を掲載しています。

特例の適用可否や税額の判断は税理士、相続登記は司法書士の領域となるため、必要に応じて専門家への相談をおすすめしながら進めます。対応できるかどうかは物件ごとに判断しますので、まずは相続の時期や建物の状況、相続人の構成などをお聞かせください。期限が迫っている場合も、間に合う段取りがあるかどうかを含めて一緒に確認します。