岡山の不動産売却相談建物の状態と土地の条件を、ひとつずつ整理しましょう。
修繕履歴を整理する
屋根や外壁、水回りなど、工事を行った時期と内容をまとめましょう。図面、建築時の資料、保証書などが残っていれば、建物を説明する資料になります。把握している不具合は、相談時に共有してください。
戸建ての買主がまず気にするのは、建物がどんな状態で、これからどれくらい手を入れる必要があるかです。建築確認済証や検査済証、設計図面がそろっていれば、建物が正しい手続きで建てられたことを示せます。建てた時期も大切で、1981年（昭和56年）6月より前に建築確認を受けた建物は、いわゆる旧耐震基準で建てられています。
雨漏りやシロアリ、給排水管の故障など、知っている不具合は隠さずに伝えましょう。売買契約で伝えていなかった不具合が引渡し後に見つかると、売主が契約不適合責任を問われ、修理の費用や代金の減額を求められることがあります。専門家が建物の劣化の状況を調べる建物状況調査（インスペクション）を受けておく方法もあります。
- 建築確認済証・検査済証、設計図面
- 屋根・外壁・水回りなどの工事の時期と内容
- 雨漏り・シロアリ・設備の故障など、知っている不具合
- 住宅の保証書や、設備の取扱説明書
- 建物状況調査（インスペクション）を受けたことがあれば、その結果
片付けやリフォームは、相談してから
売却のための工事が、そのまま価格に上乗せされるとは限りません。現状で売る選択、必要な箇所だけ整える選択を比較しましょう。居住中の内覧は、生活と両立できる日程をあらかじめ相談しておくと進めやすくなります。
中古住宅を買う人の中には、自分の好みでリフォームしたいと考える人も少なくありません。売主が先に大きな工事をすると、その費用を売却価格で取り戻せなかったり、買主の好みに合わなかったりすることがあります。工事を考えるなら、売り出す前に、価格にどう響くかを相談してからにしましょう。
一方で、片付けと掃除は、費用をかけずにできる効果的な準備です。物が少なく明るい部屋は、内覧で広く見えます。庭の草取りや玄関まわりの手入れも、第一印象を左右します。住みながら売る場合は、内覧の日程や、見せたくない部屋の扱いを不動産会社と決めておきましょう。
- 大きな工事は、価格への影響を確かめてから
- 片付け・掃除・換気で部屋を明るく見せる
- 庭や外まわり、玄関の手入れ
- 住みながら売る場合の内覧の日程の決め方
- 家具や荷物を残して引き渡すかどうか
岡山で確認したい土地の条件
建物だけでなく、接道、境界、用途地域なども確認事項です。周辺の取引を参考にするときは、岡山市内という括りだけで比較せず、道路条件、敷地面積、建物の状態が近いものを探しましょう。不動産情報ライブラリは比較の入口に使えます。
戸建ての価格は、建物と土地の両方で決まります。建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に敷地が2m以上接している必要があり、この条件を満たさないと建て替えができないことがあります。市街化調整区域にある家は、建て替えや買主の用途に制限がかかる場合もあります。役所で道路や区域の扱いを確かめておくと、買主にも説明しやすくなります。
建物が古く、買主が建て替えを考えそうな場合は、古家付きの土地として売るか、解体して更地にして売るかも検討します。自分が住んでいた家を売るときは、3,000万円の特別控除が使えるかどうかで税金が大きく変わります。住まなくなってから売る場合は、いつまでに売るかにも注意が必要です。
- 前面道路の幅と、敷地が道路に接している長さ
- 隣地との境界と、境界標の有無
- 用途地域、市街化区域か市街化調整区域か
- 浸水や土砂災害などのハザードマップ
- マイホームの3,000万円特別控除が使えるか
この記事は一般情報です。法律・税金・相続・登記・住宅ローン等の個別案件は、税理士、司法書士、弁護士、金融機関などへ確認してください。
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