岡山で家を売る前に知る契約不適合責任｜売主が伝えるべきことと準備

契約不適合責任とは：基準は「契約の内容」

法務省の案内によると、民法の一部を改正する法律（いわゆる債権法改正）は2020年4月1日から施行されました（一部の規定を除く）。この改正で、売主の責任は、引き渡した目的物が「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」場合の責任として条文に整理されています。以前の「隠れた瑕疵」という考え方から、契約で何を約束したかを基準にする考え方へ変わった、と理解すると分かりやすいでしょう。

大事なのは、何が不適合にあたるかが「契約の内容」を基準に判断されることです。たとえば雨漏りの跡がある家でも、そのことを説明し、その状態で売買すると契約書や付属書類に書かれていれば、買主はそれを前提に購入したことになります。逆に、説明がなく契約書にも書かれていない不具合が引渡し後に見つかると、契約内容と合わないとして責任を問われる可能性があります。

つまり売主にとっての準備は、不具合をなくすことよりも、物件の今の状態を正確に把握し、それを契約の内容に正しく反映させることだといえます。修理してから売るか、そのまま売るかは費用と売却方針で選べますが、どちらの場合も「何をどう説明したか」を書面に残すことが出発点になります。

買主ができる4つの請求と、売主側の言い分

民法は、引き渡された物件が契約の内容に適合しないとき、買主に次の手段を認めています。①修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しによる「履行の追完」の請求（第562条）、②相当の期間を定めて催告しても追完がないときの、不適合の程度に応じた「代金の減額」の請求（第563条）、③これらとは別に「損害賠償」の請求、④「契約の解除」です（第564条）。土地に他人の権利が付いていたなど、移転した権利が契約の内容に合わない場合も同じ扱いになります（第565条）。

一方で、売主側にも条文上の言い分があります。第562条のただし書は、買主に不相当な負担を課さないときは、売主が買主の求めた方法と異なる方法で追完できるとしています。また、不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は追完や減額を請求できません。

注意したいのは、催告なしに直ちに減額を請求できる場合もあることです。第563条第2項は、追完が不能なとき、売主が追完を拒絶する意思を明確に示したときなどを挙げています。「直せないなら仕方がない」「直す気はない」という対応は、かえって減額の話を早めることがある、と覚えておくとよいでしょう。条文は2026年10月4日にe-Gov法令検索で確認しています。

通知の期間は「知った時から1年」が原則

第566条は、種類または品質に関する不適合について、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完・減額・損害賠償・解除を請求できなくなると定めています。ここでの起点は「引渡しから」ではなく「買主が知った時から」である点に注意が必要です。引渡しから何年も経ってから見つかった不具合でも、見つけてから1年以内に通知されれば、条文上は請求の対象になり得ます。

さらに、売主が引渡しの時に不適合を知っていたか、重大な過失で知らなかったときは、この1年の期間制限は適用されません。知っていた不具合を伝えずに売ると、期間の面でも売主を守る仕組みが働かなくなるということです。

そのため個人どうしの売買では、「引渡しから〇か月以内に通知されたものに限り責任を負う」など、責任を負う期間や範囲を特約で区切ることがよくあります。ただし、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合は、宅地建物取引業法第40条により、通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は無効とされています。個人の売主が結ぶ特約の有効性も、内容や事情によって判断が分かれることがあるため、文言は契約前に確認しておきましょう。

免責の特約があっても、知っていて黙っていたことは免れない

古い家や空き家では、「現状有姿で引き渡し、契約不適合責任は負わない」という条件で売ることがあります。しかし民法第572条は、責任を負わない旨の特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実、および売主自身が第三者のために設定したり第三者に譲り渡したりした権利については、責任を免れることができないと定めています。

具体例で考えてみます。仮に、築年数の古い木造の家を「責任を負わない」特約付きで売り、売主は数年前から北側の部屋で雨漏りがあることを知っていたのに、告知書には「なし」と書いたとします。引渡し後に買主が雨漏りに気付いた場合、特約があっても、この雨漏りは「知りながら告げなかった事実」にあたるとして責任を問われる可能性があります。反対に、同じ雨漏りを告知書に書き、買主がそれを承知で購入していれば、雨漏りはもともと契約の内容に含まれていたことになります。

もう一つの例として、仮に売主が知らなかった床下の配管の劣化が見つかった場合は、特約の内容や通知の時期に沿って判断されるのが一般的です。ただ、どこまで責任を負うかは個別の事情で変わります。本記事は一般情報であり、具体的な条項や紛争になりそうな場面は、弁護士などの専門家に確認してください。

告知書（物件状況等報告書）に書く項目と書き方

仲介で売る場合、売主は物件の状態を書き出す書面（物件状況等報告書や告知書などと呼ばれます）を作ることが多く、これが契約の内容を形づくる大切な資料になります。主な項目は、①雨漏り・シロアリ被害・給排水管の故障とその修理歴、②建物の傾きや大きなひび割れ、③増改築やリフォームの時期と内容、④敷地の境界や越境物、接している道路の状況、⑤過去の浸水や地盤の不具合、⑥騒音・臭気など周辺の環境、⑦近隣との取り決めや共有の設備、などです。

書き方の基本は三つあります。一つ目は、思い出せる範囲で正直に書くことです。二つ目は、分からないことを「問題なし」と書かず「不明」と書くことです。たとえば相続した家で、親の代の修理歴が分からない場合は、その旨を書いておくと後の食い違いを防げます。三つ目は、時期と程度を添えることです。「雨漏りあり」だけでなく、「〇年頃に台風の後で天井にしみ、屋根の一部を補修、その後は確認していない」のように書くと、買主が状態を想像しやすくなります。

修理の見積書・領収書、リフォームの契約書、白アリ防除の保証書などが残っていれば一緒に用意しましょう。書いた内容は売買契約書や重要事項説明の前提になるため、提出した告知書の控えは手元に残しておくことをおすすめします。

人の死・水害・建物状況調査をどう扱うか

人の死に関する事案について、国土交通省が2021年10月8日に策定したガイドラインでは、不動産会社は売主に告知書等への記載を求めることで通常の調査義務を果たしたものとする考え方が示されています。自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてもよいとされる一方、買主から問われた場合や、社会的影響が大きく把握しておくべき特段の事情がある場合は告げる必要があるとされています。判断に迷う事情があれば、隠さず不動産会社に相談しておくことが大切です。

水害については、2020年8月28日から、不動産会社が重要事項説明の際に、水防法に基づく水害ハザードマップ（洪水・雨水出水・高潮）で物件の所在地を示すことが義務化されています。ハザードマップは地図上の想定であり、実際の浸水歴とは別の情報です。過去に床下浸水などを経験している場合は、その時期と状況を告知書に書いておくと、説明の食い違いが起きにくくなります。

中古住宅では、既存住宅状況調査技術者による建物状況調査（インスペクション）を売却前に受け、結果を買主に示す方法もあります。国土交通省の案内では、調査は瑕疵の有無を判定するものではないなど限界がある点も示されています。調査結果は「その時点で目視等で確認できた状態」の記録として、告知書とあわせて使うのが現実的です。

岡山での確認先：書類と相談窓口

岡山市内の家なら、建物の記録を市の窓口で確認できます。岡山市の建築指導課では、建築計画概要書や建築台帳記載事項証明書の閲覧・交付を扱っており、閲覧には建築当時の地名地番が必要とされています（手数料や受付方法は2026年10月4日に市の公式ページで確認。変更があり得るため来庁前に最新の案内を確認してください）。増築の時期や確認申請の有無が分からないときの手がかりになります。

水害の想定は、岡山市の「洪水・土砂災害ハザードマップ」のページでWEB版とPDF版が案内されています。市のページによると、PDF版は令和3年作成分が公開中で、最新の浸水想定を反映したものは令和9年3月に完成予定とされています。高潮や内水（雨水）のマップも別に公開されているので、物件の場所に合わせて見ておきましょう。

契約条項の一般的な考え方を聞きたいときは、岡山市が市民向けに弁護士による無料法律相談を実施しています（市内在住で、1年以内に利用していない方などの条件あり）。契約書の案などの資料を持参するとよいとされています。倉敷市・瀬戸内市など他の市町の物件は、建物の記録やハザードマップの窓口を各市の公式サイトで確認してください。

売主が誤解しやすい4つの点

契約不適合責任について、売主が思い込みやすい点を整理しておきます。

①「古い家だから、不具合があっても買主は分かっているはず」：築年数が古いことと、特定の不具合を承知していることは別です。古さから想像できる程度を超える不具合は、具体的に書いておく方が安全です。②「口頭で伝えたから大丈夫」：内覧のときに話しただけでは、後で言った・言わないの争いになりがちです。伝えた内容は告知書や契約書の特記事項など、書面に残しましょう。③「不動産会社が調べてくれるから、自分は書かなくてよい」：不動産会社の調査は、建物の内部や過去の出来事まで見通せるわけではありません。住んでいた人にしか分からない情報は、売主から伝える必要があります。

④「土地の面積は登記簿どおりなら問題ない」：民法の契約不適合は「数量」も対象です。登記簿の面積で売買する（公簿売買）のか、測量した面積で精算するのかを契約で明確にしておくことが、面積の食い違いをめぐる話し合いを防ぎます。なお、第566条の「知った時から1年」の期間制限は、条文上「種類又は品質」に関する不適合について定めたものです。数量や権利の扱いは、契約書の条項とあわせて専門家に確認しておくと安心です。

売り出しから引渡し後までの手順

契約不適合責任への備えは、売り出し前から引渡し後まで続きます。流れを順に整理します。

①売り出し前：家の不具合や修理歴を家族で思い出し、書類を集めます。相続した家なら、親族や近所の方に過去の浸水や修理を聞いておくと役立ちます。必要に応じて建物状況調査や、市の窓口での建築記録の確認を行います。②媒介契約時：不動産会社に把握している不具合を伝え、告知書の下書きを作ります。修理してから売るか、現状で売るかの方針もここで決めます。③売買契約前：告知書を清書し、責任を負う範囲や通知期間の特約の文言を確認します。不明な点は「不明」のまま残し、推測で埋めないことが大切です。④契約・決済：告知書の控え、契約書、重要事項説明書をまとめて保管します。⑤引渡し後：買主から不具合の連絡があったら、慌てて拒絶せず、内容・時期・告知書の記載と照らし合わせ、仲介した不動産会社に相談します。

引渡し後の連絡に対して「直す気はない」と即答すると、前述のとおり減額請求の場面を早める可能性もあります。事実関係を確認してから対応を決めましょう。

トリプルギブへのご相談

トリプルギブでは、ご相談後に物件の調査を行い、根拠のある査定をご提出しています。調査の中で気付いた点や、売主様からうかがった不具合は、売却方針と合わせて整理し、告知書への書き方や買主様への伝え方も一緒に考えます。

仲介か買取かは、物件の状態や売主様のご事情を踏まえて方針を明確にしてから確定します。古い家や長く空いている家で、何をどこまで伝えればよいか不安な場合も、まずはご相談ください。契約条項の法的な判断が必要な場面では、弁護士など専門家への相談もあわせてご案内します。