不動産売却の基礎

まず「いつまでに、何のために」を整理する

住み替え、相続、資産整理。売却の理由によって、価格と引渡し時期の優先順位は変わります。希望価格だけでなく、引越しの予定や手元に残したい資金をメモにしておきましょう。まだ売るか決まっていない段階でも、条件を整理することから始められます。

住み替えなら、今の家を先に売るか、新しい住まいを先に決めるかで、資金計画と引越しの段取りが変わります。相続した不動産なら、売る前に相続登記で名義を整える必要があります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済して抵当権を外せるかどうかが最初の確認事項です。共有名義なら、共有者全員の同意が欠かせません。

売却で手元に残るお金は、おおまかに「売却価格 − 仲介手数料などの費用 − 税金 − 住宅ローンの残り」で考えます。売れる金額だけを見ていると、費用や税金を差し引いた後に「思ったより残らなかった」となりがちです。相談の前に、次の項目を書き出しておくと話が早く進みます。

• 売りたい理由と、いつまでに売りたいか
• 最低限、手元に残したい金額
• 住宅ローンの残高と借入先
• 名義人（相続や共有の場合は、関係する方全員）
• 住み替え先や引越しの予定

査定価格と成約価格は違います

査定は立地や建物の状態、周辺の取引などをもとにした価格の見立てです。その金額で売れる保証ではありません。売出価格は売主が販売方針と合わせて決め、実際の成約価格は購入希望者との合意で決まります。査定を比較するときは、金額だけでなく根拠と販売方針を確認しましょう。

査定には、資料と周辺の取引から出す机上査定と、現地で建物や道路、境界の状況を見て出す訪問査定があります。まだ売るか迷っている段階なら机上査定で目安を知り、売る方向が決まったら訪問査定で詳しく見てもらう、という使い分けができます。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、周辺で実際に取引された価格を自分で調べることもできます。

高い査定額を出した会社が、その金額で売ってくれるとは限りません。最初の売出価格が相場から離れていると、反応がないまま時間が過ぎ、結局は値下げすることになります。土地の場合は、用途地域や接道の条件によって建てられる建物が変わり、価格にも響きます。査定を受けたら、次の点を聞いてみましょう。

• どの取引事例を参考に、その金額になったのか
• どのくらいの期間で売れる見込みか
• 反応がなかったとき、いつ・どう見直すか
• 仲介と買取、どちらが向いているか
• 売却にかかる費用と、手元に残る見込み額

相談から引渡しまで

相談・資料整理 → 物件調査・査定 → 売却方法の選択 → 販売活動または買取条件の協議 → 契約 → 決済・引渡し、が基本の流れです。必要な手続や期間は物件ごとに異なります。権利関係や境界の確認を先に進めることで、後から調整が必要になる点を把握できます。

仲介で売る場合は、不動産会社と媒介契約を結んでから販売活動に入ります。媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があり、ほかの会社にも依頼できるかどうかや、販売状況の報告のしかたが違います。トリプルギブでは、物件に合わせて SUUMO やアットホーム、スマイル岡山などの不動産情報サイトに掲載して、購入希望者を探します。

購入希望者と条件がまとまったら、売買契約を結び、手付金を受け取ります。契約では、建物の不具合や境界など、売主が知っていることを正しく伝えることが大切です。伝えていない不具合が後から見つかると、契約不適合責任を問われることがあります。決済の日には残りの代金を受け取り、住宅ローンの抵当権を外し、買主へ名義を移して鍵を渡します。固定資産税は、引渡し日を境に買主と精算するのが一般的です。

売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、売った年の翌年に確定申告が必要です。マイホームを売った場合の3,000万円特別控除など、使える特例があるかどうかも、売る前に確かめておきましょう。各段階で売主が準備することは、次のとおりです。

• 相談・資料整理：登記の書類、固定資産税の納税通知書、測量図や境界の資料、建物の図面や修繕の記録
• 物件調査・査定：役所で用途地域や道路の扱いを確認し、境界の状況を見ておく
• 販売活動：内覧に備えて片付け、不具合や修繕歴を伝えられるようにしておく
• 契約：売買契約書の内容、手付金の扱い、引渡しの条件を確認する
• 決済・引渡し：住宅ローンの完済と抵当権の抹消、固定資産税の精算、鍵の受け渡し
• 売却後：譲渡所得の計算と、確定申告が必要かどうかの確認