岡山で不動産を売るときの費用一覧と手取り額の考え方｜仲介手数料・登記・測量

売却で出ていくお金の全体像

不動産を売っても、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。売主が負担する費用は、①不動産会社に支払う仲介手数料、②売買契約書に貼る印紙税、③住宅ローンの抵当権を消すなどの登記費用、④境界を確定するための測量や、建物を取り壊す場合の解体・家財の処分などの費用、⑤売って利益が出た場合の譲渡所得にかかる所得税・住民税、⑥固定資産税・都市計画税の精算、の六つに整理できます。

①②は多くの売却で発生し、③④は物件の状態やローンの有無で必要かどうかが変わります。⑤は利益が出たときだけ、売った翌年の確定申告で納めるものです。⑥は法律上の税金ではなく、買主との取り決めで受け渡しするお金です。

岡山市や倉敷市などで売却を考え始めたら、まずこの六つの項目に自分の物件が当てはまるかを書き出してみてください。当てはまる項目が分かるだけで、誰に何を確認すればよいかがはっきりし、手取り額の見通しが立てやすくなります。

なお、仲介ではなく不動産会社が直接買い取る方法を選ぶ場合は、仲介手数料の考え方が変わります。どちらの方法でどの費用がかかるのかは、売却方針を決める段階で確認しておくと比較しやすくなります。

仲介手数料は「上限」が告示で決まっている

仲介で売る場合の手数料は、国土交通省の告示で上限額が定められています。国土交通省の消費者向けの案内では、売主か買主の一方から受け取れる仲介手数料（税込）は、物件価格のうち200万円以下の部分に5.5％、200万円を超え400万円以下の部分に4.4％、400万円を超える部分に3.3％を掛けて合計した額以内とされています。

仮に物件価格が2,000万円（税別）の場合、200万円×5.5％＝11万円、200万円×4.4％＝8.8万円、1,600万円×3.3％＝52.8万円で、合計の上限は72.6万円（税込）になります。国土交通省の案内でも、物件価格1,000万円の例で上限39.6万円（税込）と示されています。

また令和6年7月1日以降、物件価格800万円以下の宅地・建物（「低廉な空家等」、使用の状態は問わない）の仲介では、要する費用を勘案して原則を超えて受け取れる特例があり、その上限は30万円の1.1倍の額以内とされています。いずれも「上限」であり、実際の額は媒介契約を結ぶときに上限の範囲内で合意して決めます。国土交通省も、トラブル防止のためにあらかじめ合意しておくことが重要だと案内しています。

売買契約書の印紙税と登記の費用

売買契約書は印紙税の課税文書です。国税庁の案内では、売主と買主がそれぞれ契約の成立を証明する目的で原本を持つ場合は、その両方が課税対象になるとされています。売主が持つ分の印紙代は、売主の費用として見込んでおきましょう。

不動産の譲渡に関する契約書には、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成されるものについて税率の軽減措置があります（令和8年4月1日現在法令等）。たとえば契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら軽減後の税額は1万円、500万円を超え1,000万円以下なら5千円です。

軽減措置には期限があるため、契約日が近づいたら国税庁のタックスアンサーで最新の内容を確かめてください。確かめ方は売主向けの印紙税の記事で詳しく整理しています。

印紙税は、売却全体の費用から見ると小さな金額に見えますが、契約書を何通作るか、誰がどの分を負担するかは契約の準備段階で決める事項です。仲介する不動産会社から契約書の案が届いたら、通数と負担者の記載を確認しておくと、契約当日に慌てずに済みます。

住宅ローンが残っている物件は、引き渡しまでに金融機関の抵当権を抹消する登記が必要です。買主は抵当権が付いたままの物件を受け取れないため、通常は売却代金でローンを完済し、同じ日に抹消の手続きを進めます。この登記には登録免許税がかかり、司法書士に依頼する場合はその報酬も必要です。

登記簿に載っている住所や氏名が現在と違う場合（引っ越しや結婚などで変わった場合）は、その変更の登記が求められることもあります。相続した不動産で名義が亡くなった方のままになっている場合は、まず相続の登記が必要です。

必要な登記の種類と金額は物件ごとに異なるため、司法書士に見積もりを依頼して確認してください。当地の不動産の登記の管轄や手続きの案内は、岡山地方法務局の公式サイトで確認できます。

測量・解体・片付けなど物件によって変わる費用

土地や戸建てでは、隣地との境界がはっきりしていないと、買主から境界の確定を求められることがあります。その場合は土地家屋調査士に測量を依頼し、隣地所有者の立会いを経て境界を確認するため、費用だけでなく時間もかかります。売り出す前に境界標が現地に残っているか、過去の測量図があるかを確認しておくと、段取りが立てやすくなります。

古い建物を取り壊して更地で売る場合は解体費用がかかります。岡山市の案内では、登記されている家屋を取り壊したときは法務局に滅失登記を申請し、未登記の家屋の場合は市役所に家屋滅失申請書を提出するとされています。空き家の家財の処分費用も見落としやすい項目です。

これらは物件の広さ・構造・前面道路の状況などで大きく変わるため、一般的な目安で判断せず、現地を見たうえでの見積もりで比べることが大切です。解体するかどうかは、そのまま売る場合との比較で決めましょう。

前面の道路との境界や、道路の幅が分かる資料があるかも確認しておきましょう。岡山市内の物件であれば、市の「Web都市計画情報システム」で市街化区域や用途地域、都市計画道路などの都市計画情報を確認できます。買主が建築を考える土地では、こうした情報も質問されやすい項目です。

税金と固定資産税の精算

売って利益が出た場合は、譲渡所得として所得税・住民税がかかります。国税庁の案内では、譲渡所得は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算し、譲渡費用には仲介手数料や売主が負担した印紙税、売るために建物を取り壊した費用などが含まれます。一方、修繕費や固定資産税など資産の維持・管理のための費用は譲渡費用になりません。マイホームの売却では3,000万円の特別控除などの特例が使える場合があります。申告と納付の期限は、原則として売った年の翌年3月15日です。

固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者に1年分が課税されるため、引き渡し日以降の分を買主と日割りで精算する取り決めをすることが多くあります。精算は法律で決まった制度ではなく、契約で決めるものです。

ここで書いた税金の内容は一般情報です。実際の税額や特例が使えるかは、税理士または税務署に確認してください。

売却の時期によっては、所有期間が5年を超えるかどうか（売った年の1月1日時点で判定）で税率が変わります。税金の見込みは手取りに大きく影響するため、査定の段階から確認しておきたい項目です。

手取り額を見積もる具体例

仮に、住宅ローンが残っている自宅を2,000万円（税別）で売る場面を考えてみます。前提として、ローン残高は1,200万円、仲介手数料は上限額、契約金額は2,000万円とします。

この場合、①仲介手数料の上限72.6万円（税込）、②売主分の印紙税1万円（軽減措置の期間内）、③ローンの完済に1,200万円が必要です。2,000万円からこれらを差し引くと726.4万円になります。ここからさらに、④抵当権抹消の登記費用（司法書士の見積額）、⑤測量や解体が必要ならその見積額、⑥一括返済の手数料（金融機関で確認）を差し引き、⑦固定資産税の精算金を加えた額が、引き渡し時点の手残りの目安です。

そのうえで、⑧利益が出る場合は翌年に納める譲渡所得の税金を差し引いたものが、最終的な手取りになります。これはあくまで仮の数字による考え方の例で、実際の金額は物件・契約・特例の有無で変わります。

もう一つ、仮に物件価格600万円（税別）の空き家を売る場合も見てみます。原則の計算では、200万円×5.5％＝11万円、200万円×4.4％＝8.8万円、200万円×3.3％＝6.6万円で、上限は26.4万円（税込）です。ただし800万円以下の「低廉な空家等」にあたるため、特例により、不動産会社は30万円×1.1＝33万円（税込）以内で受け取れる場合があります。特例を適用するかどうかと実際の額は、媒介契約の際に説明を受けて合意するものなので、契約書の記載を確認してください。

相続した不動産を売るときに増える確認事項

相続した実家や土地を売る場合は、通常の売却に比べて確認することが増えます。まず、登記簿の名義が亡くなった方のままであれば、売買の前に相続の登記を済ませる必要があります。相続人が複数いる場合は、誰が相続して誰が売主になるのかを、遺産分割の話し合いで決めておかなければ売買契約に進めません。

費用の面では、相続の登記にかかる登録免許税や司法書士の報酬に加え、空き家になっていれば家財の処分や、建物の状態によっては解体の費用も検討することになります。国税庁の案内では、相続や遺贈で取得したときに支払った登録免許税などは取得費に含まれるとされています。一方で、遺産分割の訴訟費用は取得費に含まれないとされています。

相続の絡む売却は、登記は司法書士、税金は税理士、相続人どうしの調整が難しい場合は弁護士と、関わる専門家が増えます。この記事の内容は一般情報ですので、個別の判断は各専門家に確認してください。

費用で損をしないために売主ができること

費用そのものを大きく減らす方法は多くありませんが、準備によって余計な出費や手戻りを防ぐことはできます。

一つ目は、書類を早めにそろえることです。購入時の売買契約書や領収書は、譲渡所得の計算で取得費を示す根拠になります。見つからないと、国税庁の案内にある「売った金額の5％」の概算取得費を使うことになり、実際の取得費より不利になる場合があります。

二つ目は、見積もりを比べることです。測量・解体・家財の処分は、物件ごとに金額が大きく変わります。同じ条件で複数の見積もりを取り、作業の範囲が同じかどうかを確かめてから比べましょう。

三つ目は、期限のある制度を確認することです。印紙税の軽減措置や、マイホームの3,000万円特別控除の期限などは、売り出しの時期や契約日によって適用が変わることがあります。予定が決まったら、最新の公式情報で確認する習慣をつけておくと安心です。

費用を確かめる手順

費用の見通しは、次の順番で確かめると漏れが少なくなります。

①売却を考え始めた段階：登記簿の名義・住所と、住宅ローンの残高を確認する。残高と一括返済の手続きは借入先の金融機関へ。最新年度の固定資産税の納税通知書も手元に用意します。②査定・媒介契約の段階：仲介手数料の額と支払時期を媒介契約書で確認する。境界や建物の状態から、測量・解体の要否を相談します。③売買契約の前：契約金額から印紙税額を確認し、固定資産税の精算方法を決める。④引き渡しの前：司法書士に抵当権抹消などの登記の見積もりを取り、金融機関と完済の日程を調整する。⑤売った翌年：利益が出た場合や特例を使う場合は、2月16日から3月15日までの申告期間に確定申告をする。

固定資産評価証明書など市の証明書が必要になったときは、岡山市の「税【証明の種類と手数料】」のページで種類と手数料を確認できます。

トリプルギブへのご相談

株式会社トリプルギブは、岡山市南区を拠点に岡山市全域・倉敷市・瀬戸内市を中心とした不動産の売買・仲介を行っています。ご相談後は物件の調査をもとに根拠のある査定を提出し、売却方針を明確にしたうえで仲介か買取かを確定します。

どの費用が自分の物件にかかりそうかは、調査の段階で一緒に確認していきましょう。税金は税理士、登記は司法書士、ローンは金融機関と、それぞれの専門家への確認が必要な点も整理してお伝えします。対応できるかどうかは物件ごとに判断しますので、まずは物件の所在地と状況をお知らせください。

費用の項目を書き出したメモや、手元にある納税通知書・登記の書類があれば、相談の際にお持ちいただくと話が早く進みます。