岡山の不動産売却相談境界・接道・利用条件を確認して、土地の可能性を伝える。
境界と面積の資料をそろえる
測量図、境界確認の資料、登記の情報があれば相談時に持参しましょう。登記上の面積と現況が一致するか、隣地との境界を説明できるかを確認します。資料がない場合も、直ちに自己判断で測量を依頼せず必要な調査から相談できます。
土地の売買では、どこからどこまでを売るのかをはっきりさせることが基本です。隣地の所有者と境界を確認し、境界標を入れて測量した図面があれば、買主は安心して購入を検討できます。法務局では、登記簿のほか、地積測量図や公図を取得できます。ただ、古い測量図は今の測量と精度が違うことがあり、登記上の面積と実際の面積がずれている場合があります。
境界の確認には、隣地の所有者の立会いが必要で、相手の都合によっては時間がかかります。売買の条件として境界の明示を求められることも多いため、売ると決めたら早めに状況を確かめておきましょう。面積を測量した結果で代金を精算するか、登記上の面積で確定させるかも、契約前に決めておく事項です。
- 登記簿、地積測量図、公図（法務局で取得できます）
- 境界標が現地に残っているか
- 隣地の所有者と境界の認識が一致しているか
- 塀やブロック、樹木が境界を越えていないか
- 代金を実測の面積で精算するか、登記上の面積で確定させるか
使い方の制限が価格に影響する
土地は面積だけでは比較できません。道路との関係や都市計画、給排水の状況などによって、検討できる用途が変わります。農地や建物のある土地は追加の確認が必要です。許可や登記などの個別判断は専門家へ確認してください。
買主は、その土地に何が建てられるかで価格を判断します。用途地域によって建てられる建物の種類や大きさが決まり、建ぺい率や容積率によって建物の規模が決まります。原則として幅4m以上の道路に2m以上接していないと、建物を建てられません。前面道路が狭い場合は、敷地の一部を道路として後退させるセットバックが必要になることもあります。
市街化調整区域の土地は、原則として建物を建てにくく、買主が限られます。田や畑などの農地を売るには、農地法の許可や届出が必要で、農業委員会への手続きを伴います。がけや高低差のある土地では、擁壁や造成の規制も確認が必要です。上下水道やガスの引込みの状況、地中に古い建物の基礎などが残っていないかも、価格と契約条件に関わります。
- 用途地域、建ぺい率・容積率
- 前面道路の種類と幅、セットバックの要否
- 市街化区域か、市街化調整区域か
- 農地かどうか（登記の地目と現況）
- がけ・擁壁、上下水道やガスの引込み、地中の埋設物
更地にする前に比較する
建物を残すか解体するかは、買主の需要や費用を踏まえて検討します。解体を先に進めると、元の状態には戻せません。現状での売却方針と、更地にした場合の見通しを並べて相談しましょう。
更地にすると、買主は建物を建てるイメージを持ちやすくなり、地中の状態も確かめやすくなります。一方で、解体には費用がかかり、売れるまでの期間によっては、固定資産税の負担が増えることがあります。住宅が建っている土地は固定資産税の住宅用地の特例で税額が抑えられていますが、解体して更地になると、この特例が外れるためです。
古い建物でも、手を入れて住みたい人や、建物を活かしたい人が買主になることもあります。解体は、買主が決まってから、引渡しの条件として売主が行う形にすることもできます。借地の上に建物がある場合や、相続した土地を売る場合は、地主や相続人との調整が先に必要です。
- 解体費用の見積もりと、費用を誰が負担するか
- 解体後の固定資産税の変化
- 古家付きのまま買いたい人がいるか
- 解体を、買主が決まってからにできるか
- 借地や相続の場合の、関係者との調整
この記事は一般情報です。法律・税金・相続・登記・住宅ローン等の個別案件は、税理士、司法書士、弁護士、金融機関などへ確認してください。
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