岡山の不動産売却相談賃貸状況と建物の維持管理を、資料で伝える売却へ。
賃貸状況を把握する
賃貸借契約、賃料の入金状況、空室の状況、敷金等の扱いを確認しましょう。相談段階で共有する資料は、入居者の氏名などの個人情報を必要に応じて伏せ、安全な方法で扱います。問い合わせフォームに入居者情報を記載しないでください。
収益物件の買主は、今どれだけの家賃が入っていて、これからも入り続けるかを見て価格を判断します。部屋ごとの賃料、共益費、契約の開始日、敷金の額、空室の状況をまとめた一覧（レントロール）を用意すると、検討が早く進みます。滞納している入居者や、トラブルを抱えている部屋があれば、それも伝えておくべき事項です。
入居者がいる状態で売る場合、家主としての立場（賃貸人の地位）は買主に引き継がれます。預かっている敷金を返す義務も買主に移るため、売買代金とあわせてどう精算するかを契約で決めます。賃料も、引渡し日を境に日割りで精算するのが一般的です。
- 部屋ごとの賃料・共益費・敷金の一覧（レントロール）
- 賃貸借契約書と、更新や解約の予定
- 空室の状況と、募集をしている条件
- 滞納や入居者とのトラブルの有無
- 敷金と賃料の、引渡し時の精算方法
収入と支出を分けて整理する
賃料収入だけでなく、管理費、修繕費、保険料などを把握します。将来の修繕予定や空室の想定も判断材料です。表面利回りだけで価値を断定せず、現状と見込みを区別した資料を準備しましょう。
表面利回りは、年間の賃料収入を価格で割っただけの数字で、経費は含まれていません。買主は、管理会社への委託料、固定資産税、火災保険料、共用部分の電気代や清掃費、修繕費を差し引いた手取りの収入を見て判断します。過去数年の収支の記録があれば、物件の実力を数字で示せます。
建物の修繕履歴も重要です。外壁や屋上の防水、給湯器などの設備をいつ直したかがわかれば、買主は今後の修繕費を見込めます。売却で利益が出た場合は譲渡所得として税金がかかり、建物の減価償却によって取得費が下がっている点にも注意が必要です。事業として所有している場合は、消費税の扱いも確かめておきましょう。
- 年間の賃料収入と、空室による減少
- 管理委託料・固定資産税・保険料・共用部分の費用
- 修繕の履歴と、今後の修繕の予定
- 過去数年分の収支の記録
- 譲渡所得の計算（減価償却を反映した取得費）
契約の引継ぎも確認する
入居者がいる物件は、賃貸借契約や管理委託などの引継ぎ条件が関わります。書面をそろえて、個別の契約や税務については弁護士、税理士などに確認します。会社の公式CASEにはアパートやテナントビルの取引実績が掲載されています。
管理会社との管理委託契約や、清掃・設備点検などの保守契約を、買主に引き継ぐのか、売主の側で解約するのかを決めておく必要があります。解約に予告期間が定められている契約もあるため、契約書を確認しましょう。駐車場や看板、携帯電話の基地局など、建物の一部を貸している契約があれば、それも引継ぎの対象です。
入居者には、家主が変わったことと、新しい賃料の振込先を知らせる必要があります。通知の方法と時期は、売主と買主で取り決めます。共有名義の物件や、法人で所有している物件は、売却の意思決定の手続きも確かめておきましょう。トリプルギブでは、アパートやテナントビルの売買を扱っています。
- 管理委託契約・保守契約を引き継ぐか、解約するか
- 駐車場や看板など、部屋以外の賃貸借契約
- 入居者への、家主の変更と振込先の通知
- 共有名義や法人所有の場合の、意思決定の手続き
- 引渡し後の問い合わせ窓口
この記事は一般情報です。法律・税金・相続・登記・住宅ローン等の個別案件は、税理士、司法書士、弁護士、金融機関などへ確認してください。
無料査定を相談する