岡山で相続した不動産を売る前に｜相続登記の義務化と名義を整える流れ

相続登記の申請義務化の要点

法務省の案内によると、相続登記の申請義務化は令和6年4月1日に始まりました。相続（遺言による取得を含む）によって不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の対象になるとされています。

注意したいのは、令和6年4月1日より前に発生した相続も対象になる点です。こうした過去の相続には猶予期間が設けられ、令和9年3月31日までに申請することとされています。実家を親から相続したまま、さらに祖父母の名義のままになっている土地がある、といったケースも珍しくありません。名義が二代、三代前のままだと、相続人の数が増えて戸籍の収集や話し合いに時間がかかりやすくなります。

売却の予定がなくても期限があるため、まず登記事項証明書で現在の名義人を確認するところから始めましょう。この記事は法務省・国税庁の公式ページを2026年10月4日に確認した一般情報で、個別の事情に当てはまるかどうかは司法書士への相談が必要です。

遺産分割がまとまったときの登記と、売り方の選び方

相続人が複数いる場合、誰が不動産を引き継ぐかを遺産分割協議で決めることが一般的です。法務省の案内では、遺産分割が成立して不動産を取得した場合、その成立から3年以内に、その内容に応じた登記を申請する必要があるとされています。相続開始時の期限とは別に、分割が決まった時点からも期限が数えられる点に注意が必要です。

売却を前提にする場合、①特定の相続人がいったん単独で取得して売主になり、売却代金を分ける、②複数の相続人が共有で取得して全員が売主になる、といった形が考えられます。①は窓口が一人になるため契約や決済の段取りが組みやすい一方、代金の分け方を協議書でどう表すかが論点になります。②は全員がそろって手続きに関わる必要があり、誰か一人の書類が遅れると全体が止まりやすくなります。

どちらが適しているかは、売却代金の分け方や税金、相続人の住まいの場所などで変わります。遺産分割協議の段階で売却の方針もあわせて話し合っておくと、後の手続きが滞りにくくなります。分け方による税金の違いは税理士へ確認してください。

相続人申告登記でできること・できないこと

期限内に遺産分割がまとまらない場合に備えて、相続人申告登記という仕組みがあります。法務省の案内では、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを登記官に申し出ることで、申し出た相続人は相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて集めるのが難しい場合でも、申出人が相続人であることがわかる戸籍などで足りる、簡易な手続きとして設けられています。

登録免許税はかからず、他の相続人の分も含めた代理での申出や、「かんたん登記・供託申請」を使ったウェブブラウザ上での手続きも可能と案内されています。

ただし、相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合は、別途相続登記の申請が必要とされています。また、義務を果たしたとみなされるのは申し出た人だけで、遺産分割後の登記義務はこの方法では果たせません。期限対策としては有効でも、売却の準備としては相続登記が欠かせない点を押さえておきましょう。

相続登記にかかる費用と、書類集めを楽にする制度

相続登記には登録免許税がかかります。国税庁の登録免許税の税額表（令和8年4月1日現在法令等）では、相続による所有権の移転登記の税率は不動産の価額の1,000分の4で、課税標準は固定資産課税台帳に登録された価格（登録がない場合は登記官が認定した価額）とされています。売買による移転登記より低い税率です。

また、同じ国税庁の案内では、令和9年3月31日までに受ける登記について、①相続で土地を取得した人が、その相続登記を受ける前に亡くなった場合、その人を名義人とする土地の相続登記、②不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記などは、登録免許税が課されないとされています。名義が何代も前のままの土地を整理する場合は、この免税措置が使えるかどうかも司法書士に確認するとよいでしょう。

書類の面では、法務局の法定相続情報証明制度が役立ちます。戸除籍謄本の束と相続関係を一覧にした図を登記所に出すと、登記官が確認した一覧図の写しを無料で交付してもらえ、相続登記のほか預金の払戻しや相続税の申告などでも使えると案内されています。司法書士への報酬や戸籍の取得費用は別にかかるため、見積もりで総額を確認しておきましょう。

具体例：固定資産評価額から登録免許税を見積もる

仮に、親が住んでいた市内の一戸建てを長男が一人で相続し、その後に売却する場合を考えてみます。固定資産課税台帳の価格が土地1,200万円・建物300万円、合計1,500万円という前提です（説明のための想定で、実際の取引ではありません）。

この場合、登録免許税は1,500万円×1,000分の4＝6万円が目安になります。固定資産税の納税通知書や固定資産評価証明書に載っている価格を使って、相談前におおよその額をつかんでおけます。実際には、課税標準や税額の端数の扱い、敷地に私道の持分が含まれるかどうかなどで金額が変わることがあるため、正確な額は司法書士の見積もりで確認してください。

次に、同じ実家の敷地のうち、裏手の畑が祖父の名義のままで、台帳の価格が80万円だったとします。このように土地の価額が100万円以下であれば、令和9年3月31日までの登記なら先ほどの免税措置の対象になる可能性があります。ただし、祖父名義の土地は相続人が増えていることが多く、遺産分割協議に全員の署名と印鑑証明書が必要になるため、税額よりも書類集めの期間を長めに見込むのが現実的です。

売却の面では、建物部分を含めて長男の名義に変わってから売買契約を結ぶのが基本です。登記の完了時期が見えた段階で査定や売り出しの準備を並行させると、手続き全体の期間を短くしやすくなります。

売却までに名義を整える手順

相続した不動産を売るまでの一般的な流れは次のとおりです。①登記事項証明書で現在の名義人と、土地・建物の範囲を確認する、②戸籍などで相続人を確定する、③遺言の有無を確認し、なければ遺産分割協議で取得者を決める、④相続登記を申請して売主となる人の名義にする、⑤査定を受けて売却方針を決め、媒介契約や買取の契約を進める、⑥決済の日に買主へ所有権を移す登記を行う。

①では、納税通知書に載っている土地だけでなく、私道や畑、離れた場所の山林など、見落としやすい不動産がないかも確かめます。名寄せの資料や固定資産評価証明書を見ると、同じ名義の不動産をまとめて把握しやすくなります。②の戸籍は本籍地が何度も変わっていると集めるのに時間がかかるため、早めに取りかかりましょう。

相続登記は物件所在地を管轄する法務局へ申請します。書類の準備に時間がかかることも多いため、④の完了を待たずに⑤の査定や現地調査を並行して進めることもできます。ただし、売買契約や引渡しの日程は、相続登記が終わる見込みを司法書士に確認してから決めるのが安全です。決済時の登記も司法書士が担うことが一般的です。

空き家・共有・遠方の相続人がいる場合の注意

相続人が多い場合や、県外に住んでいる相続人がいる場合は、書類のやり取りだけで時間がかかることがあります。共有名義で相続登記をして売る場合は、共有者全員が売主として契約や決済に関わることになるため、代表して窓口になる人を決め、売却価格の下限や費用の分担を事前に合意しておくと進めやすくなります。共有の不動産全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。

空き家になった実家を売る場合は、税金の特例の期限も意識しておきたいところです。国税庁の案内（令和8年4月1日現在法令等）では、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件で、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却が対象とされています。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、ほかにも要件があり、令和6年1月1日以後の売却で家屋と敷地を相続した人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になるとされています。

登記に時間がかかって売り出しが遅れると、こうした期限に間に合わなくなるおそれがあります。相続人の間で意見が分かれている場合は弁護士、登記の手続きは司法書士、税金は税理士と、論点ごとに専門家へ相談することをおすすめします。

売り出し前に確かめたいチェックポイント

相続登記が終わっても、それだけで売り出しの準備が整うわけではありません。売却の相談前に、次の点を確かめておくと話が早く進みます。①登記上の名義が売主となる人に変わっているか、また住所や氏名が現在のものと合っているか、②建物が未登記だったり、増築部分が登記に反映されていなかったりしないか、③敷地の境界や測量図があるか、隣地との境目に心当たりのある問題がないか、④亡くなった方の住宅ローンなどで抵当権が残っていないか、⑤家財が残っている場合、誰がいつまでに片付けるか、⑥売却代金の分け方と、譲渡所得の申告を誰がするかを相続人の間で決めているか。

特に④は見落としやすい点です。ローン自体は完済していても、抵当権の抹消登記がされずに残っていることがあります。売却の際には抹消が必要になるため、登記事項証明書の権利部（乙区）を確認し、残っていれば相続登記とあわせて司法書士に相談しましょう。

⑥については、売却で利益が出た場合に譲渡所得の申告が必要になることがあり、誰が売主になるか、代金をどう分けるかによって税金の扱いが変わることもあります。売買契約の前に税理士へ確認しておくと安心です。

当地で相談・確認できる窓口

登記の申請先は物件の所在地で決まります。岡山地方法務局の本局は岡山市北区南方にあり、県内には倉敷支局（倉敷市幸町）、備前支局、笠岡支局、高梁支局、津山支局があります。どの庁が管轄するかは法務局の公式サイトで確認してください。法務省の案内では、専門知識がない方向けに法務局で登記手続案内を行っており、完全予約制で1回20分以内、電話・対面・ウェブ会議から選べるとされています。ただし、申請書の作成そのものを代わりに行う窓口ではありません。

岡山市では、司法書士・土地家屋調査士による定例無料相談が、市役所本庁舎と勤労者福祉センターで交互に開かれており、令和8年度は月2回の水曜日に予定されていると市の案内にあります。相続や登記、境界の問題などが相談内容として挙げられています。

戸籍の証明書は、市内の各区役所の市民保険年金課のほか、支所や地域センター、市民サービスコーナーなどでも請求できると市の案内にあります。空き家の3,000万円特別控除に必要な被相続人居住用家屋等確認書は、岡山市の場合、建築指導課空家対策推進室が受け付けています。倉敷市・瀬戸内市など他の市町の物件は、それぞれの公式サイトで窓口を確認してください。

トリプルギブへのご相談

株式会社トリプルギブは、岡山市南区福吉町を拠点に、岡山市・倉敷市・瀬戸内市を中心とした不動産の売却相談に対応しています。相続登記の申請そのものは司法書士の業務ですが、売却を見据えて、登記が済むまでの間に物件の調査や査定を進め、売り出しの準備を整えることは可能です。

ご相談後は、物件の調査をもとに根拠のある査定を提出し、売却方針を明確にしたうえで仲介か買取かを確定します。名義がまだ亡くなった方のままの場合や、相続人が遠方に住んでいる場合も、現状を確認しながら進め方を一緒に整理します。登記事項証明書や納税通知書、遺言書の有無など、手元にある資料をお持ちいただければ、どこから手を付ければよいかを順番に確認できます。資料がそろっていない段階でのご相談でも構いません。

公式サイトのCASEには、これまでに掲載している取引実績を紹介しています。対応できるかどうかは物件ごとに判断しますので、まずはお気軽にご相談ください。